Ипотека и рассрочка на новостройки - в чем может быть подвох

Кому выгодна рассрочка

Итак, приведем пример: стоимость объекта недвижимости (однокомнатной квартиры) – 4 млн рублей. Первоначальный взнос – 1 500 000 рублей. Сумма кредита 2 400 000. Срок кредитования – 15 лет. Сумма ежемесячного платежа – 32,5 тысячи рублей. Переплата по процентам – 3,3 млн. рублей. Эффективная процентная ставка составляет 14,4 %. Минимальный первоначальный взнос должен быть не ниже 15-20 %, в зависимости от банка. Также до сих пор можно использовать материнский капитал.

Как только началась паника из-за кризиса, многие банки стали более требовательны к заемщикам. К примеру, отменили возможность получения кредита всего по двум документам, аннулировали разрешения на выдачу денег, повысили ставку и т.д. Это, в свою очередь привело к тому, что рынок недвижимости практически замер. Государству и застройщикам срочно пришлось принимать меры.

У девелоперов было три основных пути решения данной проблемы: снизить стоимость, сократить количество объектов или же дать возможность покупать недвижимость в рассрочку. Так как первые два варианта привели бы к значительным потерям, застройщики решили остановиться на последнем.

Если бы компании снизили объемы строительства, они бы не только лишились части прибыли, но и потеряли бы свой вес на рынке первичной недвижимости. Снижать стоимость квадратных метров в домах, которые уже почти построены, также никто не станет. Иначе предыдущие покупатели начнут расторгать договора, требовать деньги назад, чтобы купить те же квартиры дешевле. Новые сделки не принесут прибыли.

Несмотря на то, что многие аналитики предсказывают снижение стоимости, вряд ли это произойдет с объектами, в которых уже минимум 10-15% квартир продано. А вот новые проекты могли бы быть дешевле, объекты предлагались бы на выгодных для покупателя условиях. Но в таком случае пришлось бы на пару лет дольше ждать свое жилье, так как строки строительства возросли бы с двух до четырёх лет. И это как минимум. Что, в свою очередь, привело бы к снижению потребительского спроса. Поэтому девелоперы решили предоставлять рассрочку на обоюдовыгодных условиях.

Что такое рассрочка?

Как купить недвижимость в рассрочку?

Покупая жилье в рассрочку, покупатель берёт на себя обязанность внести первоначальный взнос, а остаток выплачивать равными долями согласно с соответствующим графиком платежей. Попробуем разобраться в особенностях такого способа оплаты покупки.



Рассрочка может быть кратковременной, и в этом случае покупатель выплачивает деньги в течение 3-6 месяцев. Чаще всего этот вариант рассрочки беспроцентный или же переплата составляет около 1% от стоимости. При долговременной рассрочке покупатель должен внести сумму в течение 12 месяцев и более. Тогда годовой процент рассрочки может достигнуть 12% годовых.

При покупке жилья в рассрочку не требуются документы, которые подтверждают платежеспособность покупателя недвижимости, нужен только его паспорт. Чаще всего нужно внести первоначальный взнос в размере 50% от стоимости квартиры, хотя в случае с долговременной рассрочкой размер первоначального взноса может составлять 30% или даже 20%.

При покупке жилья в рассрочку могут заключаться договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве.

После получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, квартиру можно продать лишь в случае заключения предварительного договора купли-продажи. При этом новый владелец не может полноценно распоряжаться квартирой до погашения всей суммы. То есть покупатель по договору, чаще всего, не имеет права реализовать квартиру, сдать ее в аренду или делать в ней перепланировку.

Если продавец - физическое лицо, то непосредственно перед заключением договора купли-продажи надо обязательно проверить у него пакет документов, в который входят: паспорт владельца, свидетельство о госрегистрации права собственности, паспорт БТИ, выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - необходимо подтвердить, что недвижимость не находится в залоге или под арестом и не обременена правами третьих лиц. Если владелец жилья состоит в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку по отчуждению квартиры.

Если жилье продает юридическое лицо (компания-застройщик), нужно исследовать всю историю организации за весь период ее функционирования на рынке недвижимости, стаж работы и реализованные проекты.

Если заключается договор долевого участия в строительстве, застройщик должен предъявить свои учредительные документы, которые включают отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе, аудиторское заключение, годовые отчеты, бухгалтерские балансы и счета за три последних года работы.

Лучше заранее уточнить все, что касается просрочки платежей и штрафов, которые могут за этим последовать. Теоретически, в ситуации, когда покупатель вдруг не может внести оставшуюся часть платежей, возможен переход на ипотечный кредит, если покупатель уже внёс большую часть необходимой суммы. Это нужно обсудить с застройщиком заранее.

Таким образом, рассрочка — это выгодный вариант оплаты недвижимости, когда у покупателя есть основная часть залоговой суммы, а оставшийся платеж он планирует внести вскоре - к примеру, если он только что продал свою недвижимость, и в ближайшее время ждет поступления всей суммы на банковский счет.