Как известно, с начала 2016 года все сделки с долями должны проходить обязательное нотариальное заверение. Насколько сложнее стало владельцам столь специфических объектов избавиться от своей собственности, разбирался БН.
В Петербурге сделки купли-продажи долей недвижимого имущества занимают значительную часть вторичного рынка – до 30%. Эти операции и раньше считались самыми сложными среди всех сделок, а с нынешнего года стали еще сложнее. В чем именно разница, рассказал генеральный директор АН «Доли.ру» Игорь Аболемов.
– Как нововведения, вступившие в юридическую силу в январе, в итоге повлияли на ваш бизнес?
– На наш бизнес практически никак, поскольку мы и раньше старались проводить сделки через нотариуса. Эти нововведения скорее коснулись тех клиентов, которые самостоятельно проводили фиктивные сделки через дарение – они еще называются притворными.
– Нельзя ли чуть подробнее об этом?
– Это когда небольшой кусок квартиры передается в дар, а остальная часть доли продается по той цене, о которой между собой договорились покупатель и продавец.
Конкретный пример: допустим, я владею половиной квартиры, хочу ее продать, но уведомлять об этом другого собственника не желаю. Если я подарю свою долю целиком, то нотариус никак не может проверить притворность сделки – он попросту не имеет на это права. Однако такие сделки экономически невыгодны, поскольку одаряемый должен заплатить НДФЛ по ставке 13% от стоимости объекта (доли). И если раньше ее можно было самостоятельно оценить в договоре дарения, составленном в простой письменной форме, допустим, в 10 тыс. руб., то сейчас нотариус обязан указать в документе кадастровую стоимость доли. А это уже значительная сумма – больше 100 тыс. руб., и маскировать таким образом договор купли-продажи нет ни малейшего смысла.
– Так ведь еще и на сбор документов для нотариуса придется много времени и сил потратить?
– На самом деле нотариус большую часть документов может заказать в сети, поэтому зачастую достаточно принести с собой только правоустанавливающий документ на собственность. А выписку из ЕГРП и кадастровый паспорт нотариус обычно получает сам.
– Каков минимальный размер жилплощади, которую можно приобрести в Петербурге сегодня, и для чего?
– Обычно мини-доли приобретали исключительно для получения прописки. Так вот, в нашем городе, владея долей менее 4 кв. м жилой площади, зарегистрироваться невозможно ни через Федеральную миграционную службу, ни через суд. Во вселении суды отказывают с той мотивировкой, что доля непригодна для проживания. Основания у них есть: с 1 января 2014 года действует 376-ФЗ и поправки в закон «О свободном передвижении и выборе места жительства на территории Российской Федерации», где появилась формулировка «фиктивная регистрация».
На этом же основании отказывает в регистрации и Федеральная миграционная служба. И если раньше можно было купить себе квадратный метр и спокойно прописаться (ведь право пользования возникло), то после вступления в силу 376-ФЗ появилось законное определение фиктивной регистрации. Кроме того, если гражданин приобретает слишком маленькую долю жилого помещения, на которой фактически проживать не может, то права пользования квартирой у него, по сути, нет (формально есть, но воспользоваться им не получится).
– Тогда какой смысл вообще покупать доли в квартирах?
