Требования к ипотечным заемщикам постепенно снижаются

Рассмотрение заявки на выдачу ипотеки – механизм строго регламентированный. Гадать не приходится – если заемщик соответствует требуемым параметрам банка, ипотеке быть. Система оценки заемщика одинакова для многих банков и не меняется годами, говорят банкиры. Однако некоторые банки в условиях кризиса и снижения платежеспособности населения все же пересмотрели свои требования к заемщикам.

Банкиры смягчились

Молодая супружеская пара Вадим (29 лет) и Екатерина (26 лет) хотела оформить ипотеку еще в начале 2014 года. Заемщики они отнюдь не идеальные – недвижимости в собственности у семьи не было, как и кредитной истории, подтвержденный семейный доход по столичным меркам дотягивал разве что до среднего - чуть больше 80 тыс. руб. в месяц. Вадим тогда работал кредитным специалистом в банке, Екатерина – помощником руководителя. Но удачу супруги решили попытать и подали заявку на ипотеку в 3,5 млн руб. в несколько банков. Получили отказ. Спустя пару лет семье все-таки удалось взять в банке заветную сумму на покупку квартиры. Это стало неожиданностью: в семье появился ребенок, Екатерина ушла декрет. Правда, к тому времени ее муж устроился на вторую работу, но выше прежнего их семейный доход все равно не стал.

«Банки стали мягче, в этом не сомневаемся. Они даже не позвонили! Просто прислали смс, что одобрена ипотека. В прошлые годы по несколько раз звонили», - рассказывают в семье.

В последние годы требования к ипотечным заемщикам у банков, действительно, смягчились, признают и сами банкиры. «Методика оценки платежеспособности подверглась изменениям и, как результат, стала более гибкой», - говорит Елена Назаренко, руководитель по развитию сделок с недвижимостью ПАО «Промсвязьбанк».

По словам представителей брокерских компаний, вырос и процент одобренных ипотечных кредитов.

«За последние годы конкуренция на ипотечном рынке между банками заметно усилилась, в том числе за счет обязательств по использованию предоставленных правительством лимитов по программе господдержки. Рост конкуренции заставил лидеров рынка ускорять и упрощать процедуру рассмотрения потенциальных заемщиков», - объясняет Александр Тихончук, генеральный директор кредитной брокерской компании «Роял Финанс».

В частности, по его словам, в последние годы многие банки уменьшили список необходимых документов. Например, диплом о высшем образовании и свидетельство о рождении детей еще несколько лет назад были обязательными документами во всех банках. Сегодня эти документы обязательными уже не являются, а, например, Сбербанк их не принимает вовсе, говорит Тихончук. Набирают популярность и программы кредитования по двум документам (заявление-анкета заемщика, паспорт и второй документ, удостоверяющий личность). Впервые выдавать кредиты по двум документам стал ВТБ24, сегодня такая программы есть у каждого второго банка, например, Сбербанка, Россельхозбанка, банка «ДельтаКредит», отмечает эксперт.

Заемщикам ипотеки пора готовиться к рефинансированию

Эксперты ипотечного рынка обещают в будущем году дальнейшее снижение процентных ставок. Называют цифры, при которых перекредитование станет выгодно всем гражданам, бравшим ипотеку в 2015 году.

О запуске собственных программ рефинансирования уже подумывают крупнейшие игроки ипотечного рынка.

В ОЖИДАНИИ СПРОСА НА РЕФИНАНСИРОВАНИЕ

Ситуация в сегменте рефинансирования (перекредитования) ипотечных кредитов за 2016 год заметно не изменилась.

«Я не знаю ни одного банка, у которого выдачи по такому кредиту составляли бы более 2% от портфеля, – рассказывает заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса банка “Санкт-Петербург” Дмитрий Алексеев. – Клиенту, прошедшему процедуру одобрения, зачастую очень не хочется ее повторять».

«Это не значит, что мы не будем запускать подобный продукт, – уточняет представитель банка. – Но если запустим, это просто будет закрытие пробела в продуктовой линейке, а не охота на массовые клиентские потоки».

Нетрудно предположить, что похожие планы вынашивают и другие ведущие ипотечные банки – те, у кого подобных продуктов пока в линейке нет. Ведь в масштабах России и 2% – немало.

Так, по оценке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), общий объем выданной ипотеки за 2016 год составит 1,5 трлн руб. Таким образом, на продукты по перекредитованию приходится несколько менее 3 млрд руб. Для сравнения – на субсидирование процентной ставки государство за это время потратило 10,7 млрд руб.

Помогает ли заемщикам снижение ипотечных ставок?

АИЖК подвел итоги первых 7 месяцев 2015 года на рынке ипотечного жилищного кредитования. В июле, по данным Банка России, объем выданных ипотечных жилищных кредитов составил 96,8 млрд руб. (-39% к уровню июля 2014 года).



Всего за семь месяцев 2015 года выдано 338,6 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 557,5 млрд руб­лей, что ниже уровня января-июля 2014 года примерно на 40%.

Средняя сумма руб­левого кредита в январе-июле 2015 года сохранилась на уровне I полугодия и составила 1,64 млн руб­лей (по итогам 2014 года - 1,73 млн руб­лей). Ставка по выданным в июле ипотечным жилищным кредитам составила 13,4%. Напомним, что в феврале и марте 2015 года, когда банки предлагали наиболее высокие ставки по ипотечным кредитам в 2015 году, ставка выдачи достигала 14,7%.

Постепенное снижение Банком России ключевой ставки с 17% в начале 2015 года до 11% способствует снижению стоимости фондирования для участников ипотечного рынка. По мере снижения стоимости фондирования (в том числе привлекаемых от населения депозитов), банки получают возможность снизить ставки по ипотечным продуктам. Таким образом, по оценкам АО «АИЖК», действия Банка России формируют предпосылки для дальнейшего плавного снижения ставок по ипотечным кредитам.

По мнению АО «АИЖК», существенную поддержку рынку ипотеки оказывает реализация государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках, в рамках которой для заемщика ставка по кредиту не должна превышать 12% годовых. По данным Минфина России, за апрель - июль 2015 года в рамках программы было выдано около 78 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 136,5 млрд руб­лей, что составляет более 40% объема выданных за этот период кредитов. В мае-июле, когда практически все участники (37 из 39) стали выдавать кредиты в рамках программы (в апреле их выдавали лишь 19 банков), по оценкам АО «АИЖК», доля выданных в рамках программы кредитов достигала 45%. Программа также способствовала снижению ставок по кредитам на покупку жилья в новостройках на 1,5-2,5 процентных пункта.

В начале сентября ряд участников рынка, среди которых лидеры по ипотечному кредитованию, объявили об очередном снижении ставок. В результате данного снижения ставки по ипотечным продуктам в рамках программы субсидирования варьируются в пределах 9,9% - 11,9% годовых (9,9% - 10,9% годовых по стандартам АО «АИЖК» и 11,4% – 11,9% у наиболее активных участников рынка). По наиболее востребованным программам на вторичном рынке недвижимости ставки составляют 11,75% - 13,25% по стандартам АО «АИЖК» и 13% - 14% годовых у других ведущих участников рынка. По мнению АО «АИЖК», активное снижение ставок основными участниками ипотечного рынка способствует увеличению доступности ипотеки для граждан России и росту спроса населения на ипотечное кредитование как эффективный инструмент для улучшения жилищных условий и инвестирования свободных средств в условиях волатильности финансовых рынков.

Вызывает настороженность продолжающийся рост ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней (90+). На 1 августа объем таких ссуд достиг максимального значения за весь период наблюдений (с января 2009 года) - 101 млрд руб­лей (+34% за последние 7 месяцев), что составляет 2,8% всей задолженности по ипотечным кредитам.

Несмотря на рост просроченных платежей по ипотечным кредитам, этот сегмент остается наиболее качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами: по данным Банка России доля неипотечных ссуд населению со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 14,3%.

Жилищное строительство
По данным Росстата, в июле 2015 года объемы ввода жилья продолжают снижаться: всего в июле было построено 5,5 млн кв. метров, что на 5,9% ниже уровня июля 2014 года. Напомним, что в июне 2015 года снижение составило 7,6% (к июню 2014 года).

Всего, по оперативным данным Росстата, в январе - июле 2015 года было построено 520,3 тыс. новых квартир общей площадью 39,8 млн кв. метров жилья (+11,9% к площади построенного жилья в январе-июле 2014 года).

Государственная программа субсидирования ипотечных ставок на покупку жилья в новостройках оказывает поддержку жилищному строительству и способствует поддержанию спроса на строящееся жилье. Принятое Правительством Российской Федерации решение об увеличении лимитов по программе с 400 до 700 млрд руб­лей поможет избежать резкого падения жилищного строительства в дальнейшем. По оценкам АО «АИЖК», таких лимитов должно хватить банкам-участникам до конца действия программы (т.е. до марта 2016 года).