Как правильно закопать деньги?

Инвестирование в недвижимость долгое время было весьма прибыльным занятием. Земля дорожала сама по себе, не требуя никаких вложений. Многие зарабатывали на самых простых спекулятивных схемах: купил, подождал и продал втридорога. Кризис приструнил спекулянтов. Просто на перепродаже участка теперь денег не заработаешь, либо этот участок должен быть сказочно привлекательным, каких практически уже не осталось на рынке.

Сейчас над монетизацией земли необходимо работать. Это возможно, так как, несмотря на экономические трудности, стройки массово не замораживаются, а новые проекты продолжают выходить на рынок. Но монетизировать следует обдуманно, так как период получения денег из воздуха закончился, началась эра труда.

Классификация инвесторов

Инвестиции в землю достаточно надежны, такова особенность самого продукта: он конечен, не способен стать долгостроем и т. п. Но эти инвестиции могут быть малоприбыльными, хотя все зависит от условий игры и размера игрока. Инвесторы, по мнению Татьяны Казаковой, директора по маркетингу iResidence, делятся, в зависимости от объемов собственных средств, на следующие категории:

- физлица, готовые вложить деньги в 1–2 участка в коттеджном поселке площадью 7–15 соток каждый;
- инвесторы, способные купить несколько участков оптом под развитие бизнеса, способные потратить на это мероприятие 3–15 млн рублей;
- крупные лендлорды, которые покупают землю под развитие или получают ее в качестве залога, а возможно, и сами выкупают у банка как непрофильный актив, и тратят на это значительные суммы.

В каждом конкретном случае стратегия инвестирования разная.

Малой кровью

Эффективные инвестиции в землю возможны, причем есть несколько вариантов.

Во-первых, заработок на строительстве никто не отменял, то есть до сих пор можно купить участок на старте продаж, а потом переуступить его незадолго до сдачи объекта, когда уже готовы дороги, инженерные сети, КПП, инфраструктура и прочие объекты. Но возможность прибыли далеко не 100 %. Павел Матюхин, генеральный директор iResidence, рассказывает, что здесь работает та же логика, что и при покупке квартиры по ДДУ, с той лишь разницей, что рисков меньше, ниже порог входа по сравнению со столичными квартирами и есть вероятность большей выгоды. «Квартира от стадии котлована до последних этажей в лучшие годы прибавляла в цене 30 % максимум. Мне известен случай, когда участок в поселке Векшино за неполные два года вырос в цене более чем вдвое только благодаря своевременному развитию проекта. Но найти такой проект под силу лишь опытному инвестору», — рассказывает эксперт. Дмитрий Гордов, генеральный директор компании LANDWERK, подтверждает существование такой схемы, отмечая, что к моменту завершения проекта можно заработать до 50 %.

Во-вторых, можно купить участок с готовым домом или подрядом. Но доходность такой инвестиции ниже и больше подходит для тех, кто желает просто сберечь свои финансы. На перепродаже здесь много не заработаешь, но есть возможность сдавать потом объект для получения ренты, и такая схема также находит своих почитателей.

В-третьих, можно купить участок и построить дом собственными силами. С точки зрения инвестиций, это почти всегда убыточно. Павел Матюхин отмечает: «Чем больше индивидуальных особенностей у вашего дома, тем уже круг его будущих потенциальных покупателей. Вернуть все вложенные средства в собственный проект застройки, тем более заработать на нем, практически нереально. Собственный проект — это инвестиция в себя, в качество жизни. Для кого-то такие вложения, возможно, выгоднее, чем прибыль в денежном выражении».

Не время расслабляться. Ремонт, инвестиции в жилье и другие способы потратить «отпускные» средства

Сейчас трудные времена — кризис, выросшая в два раза валюта, военные действия, теракты по всему миру. На недорогие и давно полюбившиеся курорты ездить опасно, в Европу, кажется, тоже, а лететь далеко — дорого. Возникает вопрос: а может быть, стоит отложенные на отпуск деньги потратить на что-то практичное и безопасное? Скажем, на повышение комфорта дома?


Потратить на уют?



В нестабильное время, когда доходы падают, а цены растут, поведение покупателей, конечно, меняется. Люди начинают меньше тратить на «роскошь», на «излишества» — сокращают расходы на гастрономические удовольствия и развлечения, переходят на менее дорогие бренды одежды и обуви, отдыхают на курортах попроще или совсем откладывают дальние поездки. В общем, граждане, не обладающие миллионами на банковских счетах, переходят на режим экономии: неуверенность в завтрашнем дне пугает.

Однако накопленные деньги, если они имеются, все же не стоит хранить «в стеклянной банке»: инфляция не дремлет. Именно поэтому обладатели наличных сбережений начинают их «пристраивать». У кого суммы побольше — нередко вкладываются в недвижимость, у кого поменьше — тратят их на материальные ценности, в том числе на обустройство и обновление квартиры, рассказывает Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet.

Тихая гавань для инвестиций

Тихая гавань для инвестиций

По данным агентства недвижимости Engel & Völkers, за последние десять лет доля зарубежных покупателей элитного жилья в Берлине выросла на 20% и достигла 30% от общего числа сделок на этом рынке.



Популярность берлинской недвижимости класса люкс объясняется её невысокой стоимостью в сравнении с другими европейскими столицами, где цены выше примерно на 30 %. В 2014 году к этому фактору добавилось ослабление евро по отношению к американскому доллару и британскому фунту, что вызвало дополнительный интерес иностранных покупателей.

При этом спрос на элитную недвижимость в столице ФРГ значительно превышает предложение, так как большинство новостроек распродаётся ещё до завершения строительства. Помимо этого, часто объекты, которые считаются элитными в Берлине, особенно в восточной части города, едва ли попадают под такое определение в Париже или Лондоне.

Наиболее популярными районами немецкой столицы у покупателей домов и квартир класса люкс являются Митте (Mitte) и Шарлоттенбург (Charlottenburg) и особенно бульвар Курфюрстендамм (Kurfürstendamm).

Восточный интерес
Если в середине 2000-х годов среди покупателей на рынке элитной недвижимости Берлина преобладали европейцы, главным образом британцы, то после кризиса ситуация начала меняться. Сегодня всё больше инвесторов приезжают из Саудовской Аравии, Кувейта и Израиля, но доминируют на рынке китайцы и россияне, причём последние тратят на приобретение элитной недвижимости в немецкой столице в среднем 1 млн евро.

Значительная доля иностранцев среди покупателей элитной недвижимости объясняется в том числе культурными особенностями в самой Германии. Здесь не принято выставлять напоказ материальное благополучие, поэтому даже самые обеспеченные немцы подходят к выбору жилья практично. А вот зарубежные покупатели, как правило, выбирают наиболее дорогостоящие объекты, потому как для них это, помимо прочего, сберегательная инвестиция.

Потенциал роста
Пока спрос на элитную жилую недвижимость в Берлине не столь высок, и доля этого сегмента составляет только 5,2% от общего объёма рынка столичной недвижимости. Однако цены на элитные метры растут внушительными темпами. По данным управляющего партнёра Berlin Sotheby’s International Аниты Гэртнер (Anita Gärtner), с 2003 по 2011 год их стоимость поднялась на 33%.

В то же время большинство аналитиков сходится во мнении, что рынок недвижимости Берлина находится только в начале бурного развития. Управляющий партнёр Engel & Völkers Себастьян Фишер (Sebastian Fischer) отмечает: «В последние годы мы наблюдаем, как немецкая столица превращается в один из главных центров стартап-бизнеса в Европе». Приход в Берлин новых инвестиций будет способствовать появлению большего числа искушённых зарубежных покупателей, предъявляющих высокие требования к качеству объектов, и дальнейшему сокращению ценового разрыва между элитной недвижимостью немецкой столицы и других европейских городов.

Инвестиции в недвижимость: перспективы

Многие люди, стремящиеся к финансовой независимости, возлагают большие надежды на инвестирование в недвижимость. Конечно, это сопряжено с известной долей риска, но не менее оправданно, чем другие известные сегодня виды бизнеса. Пожалуй, самым «ходовым» товаром во все времена остается жилая недвижимость: квартиры, коттеджи, загородные дома и т. д. Каждая из перечисленных категорий широко представлена как на первичном, так и на вторичном рынке. Оба варианта имеют свою специфику, а, следовательно, перспективы.

Наиболее востребованным типом жилья по-прежнему остаются квартиры. Многие их владельцы рассматривают свою собственность как основной источник пассивного дохода. Однако для того чтобы сдавать жилую недвижимость в аренду, необходимо выбрать правильную стратегию. Например, ожидать быстрой прибыли при покупке квартиры в новостройке не приходится. Даже если предположить, что владелец в рекордные сроки выполнит здесь ремонт, это не значит, что уже завтра в ней поселятся клиенты. Как минимум, в доме первоначально должны быть подключены все коммуникации, в подъезде работать лифт и домофон. Да и едва ли арендаторов порадует шум перфоратора и грязь на лестничной клетке, - что является типичным «фоном» для всех новостроек в течение 2-3 лет после сдачи объекта в эксплуатацию. Итак, первичное жилье - это хорошее инвестирование в отдаленной, но никак не ближайшей перспективе.

Совсем по-другому развиваются события в квартире, купленной на вторичном рынке. В некоторых случаях единственными издержками инвесторов при этом является оформление сделки купли-продажи (включая оплату услуг риелтора) и транспортные расходы (перевозка мебели, бытовой техники и т. д.). Если же покупатель намерен выполнить ремонт, это займет немного времени, после чего жилье можно сразу же сдавать внаем. Конечно, вторичный вариант – понятие неоднозначное. Совсем не одно и то же – купить квартиру в старенькой «брежневке» и в ЖК постройки начала 2000-х. Планировка, состояние коммуникаций, архитектурные особенности объекта, - каждая из этих составляющих имеет большое значение для потенциальных клиентов.

Впрочем, получить реальный доход можно и от самого скромного жилья, например, «хрущевки». Эти квартиры предпочитают арендовать люди с невысокими финансовыми возможностями, но и стоит такая недвижимость на рынке значительно дешевле. К тому же несовершенная в техническом отношении квартира может иметь выгодное месторасположение, что тоже учитывается при оформлении аренды.