Вторичный рынок недвижимости сегодня щедр и обилен, выбирать на нем есть из чего. И цены выглядят доступными — по крайней мере, по сравнению с тем, что было несколько лет назад. Однако покупатели (благосостояние которых тоже упало) всегда хотят найти еще дешевле. И тут их ожидает не очень приятный сюрприз: самые привлекательные по цене квартиры часто обладают не самыми прозрачными и понятными документами. В том числе и такими, где фигурируют различные обременения. Что это такое и так ли ужасно — с этими вопросами мы и решили разобраться.
Бурный рост
Прежде всего, о распространенности явления. Опрошенные нами эксперты сошлись в том, что количество подобных квартир в последние годы существенно выросло. Правда, отмечали они, это касается только одного из видов — залога у банка (о разных видах обременений мы поговорим чуть ниже).
Итак, в 15% всего рынка оценивает число квартир с обременениями Ольга Козлова, руководитель офиса «В Бутово» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Как уточняет эксперт, за последние пять лет цифра выросла примерно втрое — в 2011-12 годах она не превышала 5%.
В 10-15% от всего рынка оценивает количество объектов с обременением и Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». По его словам, ежегодно их количество увеличивается на 1-2%. А стартом роста Александр Лунин называет 2014 год — тогда доллар резко вырос в цене, и заемщики, имевшие валютный кредит, перестали справляться с выплатами и были вынуждены выставить свои квартиры на продажу.
Еще более радикальны оценки Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп»: она считает, что на вторичном рынке Москвы под обременением находятся не менее 20-30% всех квартир. Столь высокую долю эксперт также связывает с распространением ипотечного кредитования.
Слова нет, а законы есть…
Ключевой для рынка недвижимости законодательный акт — Гражданский кодекс (ГК), и именно в нем следует искать ответы на юридические вопросы. Правда, как отмечает Мария Литинецкая, понятие «обременение» в законах нигде не прописано. Тем не менее, продолжает она, в ГК есть несколько статей на интересующую нас тему. В частности, в ст. 334 говорится, что «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)». Иными словами, речь идет о том, что банк может изъять ипотечную квартиру в случае, когда ипотечный заемщик не будет платить по кредиту. В ст. 586 ГК сказано, что «рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества». То есть, если вы приобрели жилье, которое было в ренте, то уже вам придется выплачивать ее, поскольку обязательства вместе с правом собственности перешли к покупателю.
Александр Лунин советует также обратить внимание на «Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ от 16.07.1998 N 102-ФЗ» — в нем прописаны правила, используемые при заключении кредитного договора между залогодержателем (банк или иная кредитная организация) и залогодателем (заемщиком).
Виды: ипотека…
Переходим теперь к различным видам обременений. Бесспорным лидером, заметно опережающим всех остальных, здесь является ипотека. «Число таких продаваемых квартир значительно, и будет продолжать увеличиваться, — прогнозирует Оксана Каплина, административный директор компании „ХИРШ“. — Поскольку растет число людей, чьи жизненные планы и возможности серьезно скорректировал кризис».
С тем, что триггером, спровоцировавшим рост предложений в данной категории, является именно кризис, согласна и Ольга Козлова. «Уровень доходов у населения снизился, — говорит она. — К тому же многие заемщики, оформившие ипотеку в иностранной валюте, после роста курса оказались в сложном положении: в переводе на рубли их долги перед банками выросли примерно в два раза. Например, недавно проводили сделку. Продавец приобретал квартиру с помощью ипотеки, которую брал в иностранной валюте. Квартиру сейчас мы продаем за 4 млн рублей. Однако вырученной суммой удастся погасить лишь 2/3 кредита. То есть после продажи квартиры и внесения полученных денег в счет погашения долга, он останется должен банку еще 2 млн рублей. По соглашению с банков после продажи квартиры остаток долга по кредиту будет переведен на имя продавца».
…и все остальные
